Đại gia Vũ Anh Tâm ‘rũ bùn đứng dậy’ sau 13 năm sa lầy ở siêu dự án Kenton Node

M&A

Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên (viết tắt là Công ty Tài Nguyên) là một thương hiệu có vai vế trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng, bất động sản phía Nam. Ra đời năm 1996 với số vốn 2 tỷ đồng, hiện quy mô tài sản của Công ty Tài Nguyên ước đạt trên 10.000 tỷ đồng, thể hiện công sức gần 30 năm lao động tâm huyết của Chủ tịch Vũ Anh Tâm, doanh nhân sinh năm 1959, cựu giảng viên trường Giao thông vận tải.

Khởi nghiệp với ngành nghề chính là sản xuất vật liệu, nhà thầu xây dựng hạ tầng, chủ yếu tham gia các dự án về thủy điện, hạ tầng giao thông và hầm đường bộ. Công ty Tài Nguyên ghi dấu ấn với một số dự án nổi bật là công trình hầm đường bộ qua đèo Hải Vân (liên danh với Công ty Hazama) và dự án đại lộ Hồ Chí Minh…

Sau năm 2001, Công ty Tài Nguyên quyết định tái cấu trúc, chuyển trọng tâm và từ xây dựng hạ tầng sang đầu tư và kinh doanh bất động sản, thay đổi diện mạo từ nhà thầu trở thành chủ đầu tư của các dự án lớn. Trong đó, tiêu biểu là dự án tòa nhà Vinatex – Tài Nguyên (số 10 Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM), dự án PMR Evergreen (quận 7, TP.HCM)…

Doanh nghiệp thể hiện quyết tâm “nghĩ lớn, làm lớn” khi thực hiện dự án đầy tiềm năng là Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM). Thế nhưng trái ngược với kỳ vọng của Công ty Tài Nguyên, dự án Kenton Node không thể đem về vinh quang cho doanh nghiệp, mà còn kéo chủ đầu tư sa lầy mãi hơn 13 năm sau đó.

Dự án Kenton Node trước đây có tên là Kenton Residence, nằm trong khu quy hoạch đô thị mới tại Nam Sài Gòn, được mệnh danh “thiên đường nhiệt đới” với tổng diện tích 9,1ha, cùng 3 phân khu với 9 block và 1.640 căn hộ. Dự án sở hữu vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện đại, kết nối các quận nội thành và đô thị mới Thủ Thiêm với cự ly gần, cảnh quan đẹp.

Năm 2009, dự án được khởi công và chính thức mở bán. Tổng vốn đầu tư cho Kenton Node thời điểm đó là 300 triệu USD, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2011. Tuy nhiên, dưới tác động của cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2009-2013, Công ty Tài Nguyên gặp vấn đề về vốn và dự án bị rơi vào cảnh “trùm mền” nhiều năm kế tiếp.

Đến năm 2017, dự án Kenton Node được tái khởi động với tên gọi mới. Với sự hậu thuẫn từ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB), dự án Kenton Node có thêm 1.060 tỷ đồng để tiếp tục triển khai. Sau khi điều chỉnh quy hoạch, Kenton Node có diện tích hơn 11ha, là tổ hợp gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú, khách sạn, trung tâm mua sắm, trung tâm dịch vụ ăn uống giải trí, nhà hát biểu diễn và trường học, phòng khám quốc tế. Trong đó, khách sạn theo tiêu chuẩn 5 sao với 288 phòng; khu condotel có 586 căn; khu căn hộ có 1.683 căn.

Dù vậy, thêm một lần nữa, dự án Kenton Node tiếp tục nằm bất động từ giữa năm 2018, bất chấp phần lớn các block nhà đã được xây thô và hoàn thiện bên ngoài từng phần. Nguyên nhân vẫn là do Công ty Tài Nguyên gặp khó khăn về dòng tiền, đỉnh điểm vào năm 2020, BIDV đã tiến hành “xiết nợ” Công ty Tài Nguyên với khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng, tài sản thế chấp là một phần dự án Kenton Node.

Cũng trong năm 2020, đối tác khác của Công ty Tài Nguyên là MSB phát đi thông cáo sẽ xử lý hơn 200 căn biệt thự thuộc dự án PMR Evergreen để thu hồi khoản vay quá hạn… Điều này thể hiện sức ép tài chính rất lớn đối với Công ty Tài Nguyên trong năm đầu tiên xuất hiện đại dịch Covid-19.

Gần đây, dự án Kenton Node xuất hiện triển vọng khả quan mới khi “ông trùm” địa ốc Novaland cho biết qua nhiều vòng thương thảo với Công ty Tài Nguyên, tập đoàn sẽ tiếp nhận dự án để làm dự án mới, dự định đổi tên thành Grand Sentosa và chính thức công bố ra thị trường trong năm 2022.

Mặc dù không tiết lộ giá trị của thương vụ, nhưng Novaland khẳng định các sản phẩm thuộc dự án này sắp tung ra sẽ rơi vào vùng giá của căn hộ hạng sang. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản TP.HCM, giúp tái khởi động “siêu dự án” sau 13 năm đỉnh trệ và tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Còn về phần mình, nhiều khả năng Công ty Tài Nguyên sẽ nhận được thêm khoản tiền chuyển nhượng hàng nghìn tỷ, qua đó bổ sung cho nguồn vốn lưu động, nâng cao năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Thực tế, năng lực tài chính của Công ty Tài Nguyên nhiều năm qua đã gặp rất nhiều ngặt nghèo. Tài liệu VietnamFinance có được thể hiện, tỷ lệ đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp là quá lớn so với bộ đệm vốn mỏng manh.

Cụ thể, các năm 2016-2017, Công ty Tài Nguyên duy trì nợ phải trả từ 6.492 tỷ đồng đến 7.991 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ đạt 296,8 tỷ đồng và 286,4 tỷ đồng, tức hệ số nợ trên vốn là 21,8 lần và 28 lần. Ba năm sau, nợ phải trả tiếp tục phình ra, tăng lần lượt lên 9.535 tỷ đồng, 9.859 tỷ đồng và vượt ngưỡng 10.043 tỷ đồng vào năm 2020, trong đó 6.947 tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 3.095 tỷ đồng nợ dài hạn.

Nhằm giữ tỷ trọng nợ trên vốn ở một ngưỡng an toàn hơn, Công ty Tài Nguyên quyết định bơm thêm vốn điều lệ từ 350 tỷ đồng lên 1.450 tỷ đồng năm 2018, tăng tiếp lên 1.950 tỷ đồng năm 2020, giúp vốn chủ sở hữu đạt 1.363 tỷ đồng (2018), 1.362 tỷ đồng (2019) và 1.822 tỷ đồng (2020), hệ số nợ trên vốn nhờ đó giảm xuống còn 5,5 lần vào năm 2020. Tại ngày 31/12/2020, giá trị hàng tồn kho của Công ty Tài Nguyên là 7.407 tỷ đồng, tăng thêm 383 tỷ đồng so với năm trước.

Cũng sau những lần điều chỉnh vốn điều lệ, ông Vũ Anh Tâm đã thay đổi trạng thái sở hữu tại Công ty Tài Nguyên từ trực tiếp nắm cổ phần chi phối sang nắm gián tiếp, thông qua Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Tài Nguyên, doanh nghiệp thành lập ngày 1/7/2016, tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Gia Quý, được ông Tâm mua lại từ năm 2019.

Hiện vốn điều lệ của Bất động sản Tài Nguyên đạt 1.646,5 tỷ đồng, gấp 8,2 lần vốn sáng lập. Động thái này của ông Tâm là bước chuẩn bị cho thương vụ nhượng lại Công ty Tài Nguyên, chủ đầu tư dự án Kenton Node cho đối tác mới.

Về tình hình kinh doanh, ông chủ của dự án Kenton Node ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ khiêm tốn với 6,9 tỷ đồng và 3,8 tỷ đồng các năm 2016-2017; tăng mạnh lên 83 tỷ đồng và đạt đỉnh 368,8 tỷ đồng vào năm 2019, trước khi giảm mạnh về còn 54,6 tỷ đồng năm 2020.

Khấu trừ chi phí và thuế, lợi nhuận ròng Công ty Tài Nguyên đạt 1,7 tỷ đồng (2016), 11,9 tỷ đồng (2018) và 330 triệu đồng (2019). Đáng nói năm 2017 và 2020, doanh nghiệp chịu lỗ ròng 10,8 tỷ đồng và 32,4 tỷ đồng. Tương ứng với đó, hai năm nay, dòng tiền kinh doanh của Công ty Tài Nguyên âm nặng với 751,3 tỷ đồng và 310,4 tỷ đồng.

Đối với Bất động sản Tài Nguyên, sau khi về tay ông Vũ Anh Tâm, đến hết năm 2020 doanh nghiệp vẫn chưa thể ngắt đà thua lỗ từ khi thành lập, nguyên nhân do không ghi nhận doanh thu nào. Trong khi đó, nợ phải trả tăng đáng kể, thêm 522 tỷ đồng năm 2020, chủ yếu do phát sinh khoản vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), với tài sản bảo đảm là lô cổ phần Công ty Tài Nguyên trị giá 400 tỷ đồng.